Eine Immobilie lässt sich nicht einfach aufteilen und zudem geht es meist um hohe Werte, daher sind Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft keine Seltenheit. 

Sind Sie alleiniger Erbe einer Immobilie, dann können Sie natürlich frei entscheiden, wie Sie mit der Immobilie weiter verfahren. Sie könnten die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Sie müssen sich nicht mit mehreren Parteien über die Verwendung einig werden.

Was Sie aber jedoch grundsätzlich im Auge behalten müssen, ist die Erbschaftssteuer.

Je nach Verwandtschaftsgrad haben Sie einen unterschiedlichen Erbschaftssteuerfreibetrag:

UMSO HÖHER DAS ERBVERMÖGEN, DESTO HÖHER DER STEUERSATZ

Der jeweilige Steuersatz bemisst sich nach der Höhe des gesamten Erbvermögens also der Erbmasse.

Seit Januar 2023 hat sich zudem die Bemessung des Immobilienwertes etwas zu Ungunsten der Erbenden geändert. Seither müssen Immobilien, im Nachlassverzeichnis, nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren bewertet werden. Bedingt den höheren Mieten, den höheren Materialkosten und Immobilienpreisen, resultiert dadurch natürlich überwiegend ein deutlich höherer Wert der Immobilie. Bis 2022 war die Ermittlung des Immobilienwerts in einer Erbangelegenheit nicht klar geregelt, sodass oftmals ein zu geringer Wert der Immobilie im Nachlassverzeichnis angenommen wurde.

Möchten Sie den Sachwert oder Ertragswert Ihrer geerbten Immobilie wissen?
Dann kontaktieren Sie uns gerne, bei uns ist die fachgerechte Wertermittlung stets kostenlos und unverbindlich.

DIE GRUNDBUCHBERICHTIGUNG DER GEERBTEN IMMOBILIE

Obgleich Sie die Immobilie allein geerbt haben oder Teil einer Erbengemeinschaft sind, die Berichtigung des Grundbuchs wird in beiden Fällen ein Thema werden.
Grundbuchberichtigung bedeutet, dass der Verstorbene logischerweise nicht weiter Eigentümer der Immobilie ist und daher im Grundbuch der Immobilie, durch die Erben ersetzt werden kann. Die Grundbuchberichtigung ist für die Erben kostenlos.

Bei einem Fremdverkauf ist die Umschreibung des Grundbuchs auf die Käufer nicht kostenlos, dies gilt nur für Erbberechtigte. Die Grundbuchbereinigung ist lediglich für zwei Jahre kostenfrei, d.h. innerhalb von 2 Jahren muss der Antrag zur Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt eingegangen sein. Wenn Ihnen die Immobilie nicht über ein Testament oder Erbvertrag hinterlassen wurde, dann ist ein Erbschein vonnöten. Mit dem Erbschein können Sie auch Einblick in das Grundbuch der Immobilie nehmen, das macht insofern Sinn, als Sie prüfen sollten, ob möglicherweise auch Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.

Der Erbschein kann beim zuständigen Amtsgericht (Wohnort des Verstorbenen) beantragt werden. Sie können den Erbschein entweder allein oder gemeinsam beantragen. Die Kosten bemessen sich anhand der Erbmasse.

ERBENGEMEINSCHAFT – Wie kann mit der Immobilie verfahren werden?

Eine Erbengemeinschaft hat immer das Ziel, sich wieder aufzulösen, dies erfolgt meist dadurch, dass die Erbmasse liquidiert wird (Auf gut Deutsch: Alles wird zu Geld gemacht oder aufgeteilt) und dann zu den entsprechenden Erbanteilen aufgeteilt wird. Dabei ist es nicht zwingend nötig, die Erbmasse zu den prozentualen Anteilen, die jeder Erbberechtigte hat, aufzuteilen, schlussendlich gilt immer: Alle Erben müssen sich über die Aufteilung der Erbmasse einig sein. 
In der Regel müssen in einer Erbengemeinschaft fast alle Entscheidungen einheitlich getroffen werden. Was die Verwendung der Immobilie betrifft, gilt dies natürlich ebenso. Es gibt verschiedene Szenarien, wie mit der geerbten Immobilie verfahren werden kann: 

DER WERT DER GEERBTEN IMMOBILIE

Zunächst ist es jedoch ratsam, den Wert der geerbten Immobilie zu ermitteln, um daraufhin das weitere Vorgehen besser planen zu können, z.B. wenn Sie sich dazu entschlossen haben, die Immobilie zu verkaufen.
Der Marktwert einer Immobilie wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt, allen voran die Lage, der Immobilientyp, Ausstattung, Zustand und Alter sowie auch der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Im Falle eines Immobilienverkaufs entscheidet der richtige Angebotspreis über den Verkaufserfolg. Daher ist es in jedem Fall ratsam, sich diesbezüglich an einen Experten zu wenden.  
Rufen Sie uns gerne an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, wenn Sie an einer kostenfreien und fachgerechten Wertermittlung interessiert sind.   

DER VERKAUF DER GEERBTEN IMMOBILIE

Im Gegensatz zu geerbtem Barvermögen ist es nahezu unmöglich eine Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft gerecht aufzuteilen. 
Daher ist es meist sinnvoll die Immobilie fremd zu verkaufen, um dann das daraus resultierende Barvermögen gerecht unter den Erben aufzuteilen. Zudem kann erschwerend hinzukommen, dass noch Schulden auf der Immobilie lasten, dann müsste die Erben natürlich dafür aufkommen. 
Sollte die Erbengemeinschaft sich dazu entschließen, die Immobilie zu verkaufen, dann ist es – vor allem in den aktuellen Marktgegebenheiten – sinnvoll, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Dieser ist nicht nur in der Lage, unvoreingenommen zwischen den einzelnen Erben und den Käufern zu vermitteln, sondern er übernimmt auch alle Aufgaben rundum den Immobilienverkauf. Gerade in einer Erbengemeinschaft können so Streitigkeiten vermieden werden, denn ein Immobilienverkauf ist mit enormem Aufwand und Kompetenzen verbunden. Ein Immobilienmakler besitzt zudem eine deutlich bessere Verhandlungsposition gegenüber möglichen Käufern, was in der aktuellen Zeit von hoher Bedeutung ist, um den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.   
Wenn Sie wissen möchten, wie der Immobilienverkauf bei uns abläuft dann klicken Sie hier. 

EIGENNUTZUNG – ÜBERSCHREIBUNG DER IMMOBILIE AUF EINEN DER ERBEN / AUSZAHLUNG DER ANDEREN ERBEN

Wann lohnt es sich die Immobilie zu behalten?

Wenn Sie alleiniger Erbe der Immobilie sind, dann kann es je nach Ihrer aktuellen Lebenssituation und den emotionalen Gesichtspunkten, die mit der Immobilie zusammenhängen, Sinn ergeben, die Immobilie selbst zu bewohnen. Dabei sollten Sie sich natürlich fragen, ob die Lage, der aktuelle Zustand (Fallen hohe kosten für Renovationen an?) und sonstige harte und weiche Faktoren dafür oder dagegen sprechen, dass die geerbte Immobilie Ihr neues Zuhause wird. Natürlich können Sie die Erbimmobilie auch vermieten und so monatliche Einnahmen erhalten. Das könnte beispielsweise bei einer geerbten Wohnung gewinnbringend sein. 
Auch wenn Sie Teil einer gesetzlichen Erbengemeinschaft sind, ist es möglich, die Immobilie selbst weiterzuverwenden. Dafür müssen Sie sich logischerweise mit den anderen Erben darüber einig werden, wie das Erbe aufgeteilt werden kann, damit Ihnen die Immobilie schlussendlich allein gehört. Da die Immobilie häufig den größten Teil der Erbmasse ausmacht, ist diese auch in vielen Fällen Auslöser für Streitigkeiten. Sie können die anderen Erben entweder Auszahlen (wenn Sie es sich leisten können) oder dafür auf andere Teile der Erbmasse verzichten (wenn bspw. genug Barvermögen vorhanden ist). Schlussendlich müssen sich alle Beteiligten der Erbengemeinschaft über die Aufteilung einig sein. 
Oftmals scheitert die Einigkeit an den unterschiedlichen Vorstellungen des Werts der Immobilie. Derjenige Teil, welcher die Immobilie gerne haben möchte, hat einen hohen Anreiz daran, den Wert der Immobilie möglichst gering einzuschätzen.  Diejenigen, die ausbezahlt werden müssten, möchten vermutlich einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Es gilt sich folglich zu einigen oder, wenn keine Einigung erzielt werden kann, die Immobilie schließlich fremd zu verkaufen.

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TESTAMENT VORHANDEN? KLÄRUNG DER NACHLASSREGELUNG.

Als ersten Schritt ist es wichtig zu klären, in welcher erbrechtlichen Position Sie sich befinden. Sie können alleiniger Erbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen zusammen geerbt haben (ggf. Erbengemeinschaft). Wie das Erbe im Einzelnen zu verwalten ist, wird in der Regel durch ein Testament oder einen Erbvertrag zu Lebzeiten des Erblassers geregelt. Wurde die Verteilung des Erbes nicht festgelegt, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

WENN DAS ERBE ZU LEBZEITEN GEREGELT WURDE – TESTAMENT, ERBVERTRAG UND VERMÄCHTNIS

Um herauszufinden, ob der Verstorbene ein Testament hinterlegt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden. Das Nachlassgericht eröffnet das Testament, sobald es vom Tod des Testamentsinhabers erfährt.

Das Testament

Mit dem Testament regelt der Verstorbene seinen Nachlass selbst, so kann genau bestimmt werden, wer was erbt bzw. können auch Personen ausgeschlossen werden, welche nach der gesetzlichen Erbfolge erbberechtigt wären bzw. können so auch Personen, welche nach der gesetzlichen Erbfolge nicht berücksichtigt würden, im Erbe berücksichtigen.

Es gibt verschiedene Wege, gültige Testamente zu errichten. Zum einen gibt es das sogenannte eigenhändige Testament, welches nur wirksam ist, wenn es vom Erblasser selbst handschriftlich verfasst und unterschrieben wurde (für die Rechtssicherheit, sind jedoch einige formelle Feinheiten zu beachten). Diese Form des Testaments ist sehr flexibel, da der Erblasser das Testament täglich, stündlich oder gar minütlich anpassen und ändern kann. Jedoch ist diese Art auch unsicher, da das Testament, nach dem Ableben, dem Nachlassgericht zukommen muss und dann erst die Testamentseröffnung beantragt werden kann. Gültig ist in dieser Form jeweils das letzte Testament.

Die sicherere Variante aber auch unflexiblere und teurere Variante ist das öffentliche bzw. notarielle Testament. Der Notar formuliert, bei dieser Variante, den Willen des Erblassers rechtssicher und lässt es dann amtlich verwahren. Dem Nachlassgericht liegt das Testament also bereits vor, sobald der Tod bekannt ist, wird das Testament automatisch eröffnet und die Erben werden schriftlich informiert.

Der Testamentsvollstrecker

In einem Testament hat der Erblasser auch die Möglichkeit einen Testamentsvollstrecker zu ernennen, dieser ist dann dazu auserkoren das Erbe nach letztem Willen des Verstorbenen aufzuteilen. Eine geerbte Immobilie kann somit nur durch den Testamentsvollstrecker veräußert werden, nicht aber durch die Erben selbst.

Der Erbvertrag

Neben dem Testament kann das Erbe auch über den Erbvertrag geregelt werden. Der Erbvertrag – wie der Name schon aussagt – wird in Vertragsform erstellt, daran müssen mindestens zwei Vertragspartner beteiligt sein. Also zum einen der Erblasser und zum anderen der oder die vorgesehene(n) Erbe(n). Der Erbvertrag muss zudem notariell beurkundet werden.
 

Wie kann der Erbvertrag geändert werden?
Die Vereinbarungen, die im Erbvertrag geregelt wurden, können ausschließlich mit Zustimmung aller am Vertrag beteiligten Parteien geändert werden. Sofern eine, am Vertrag beteiligte Person stirbt, kann der Vertrag nicht mehr geändert werden.
 

Wann macht der Erbvertrag Sinn?
Nicht verheiratete Paare können kein gemeinschaftliches Testament erstellen, wenn sie ihr Erbe dennoch ähnlich untereinander regeln möchten, dann müssen Sie einen Erbvertrag schließen. Der Erbvertrag ist ein sinnvolles Mittel, um den Nachlass im Sinne des zuerst verstorbenen Partners zu regeln und den hinterbliebenen finanziell abzusichern.

Das Vermächtnis

Das Vermächtnis kann Teil des Testaments oder Erbvertrages sein. Durch das Vermächtnis können bestimmte Teile des Vermögens bzw. einzelne Gegenstände an bestimmte Personen vermacht werden. Es kann sich dabei, um Geldbeträge, Gegenstände, wie Bilder oder Schmuckstücke, etc. handeln. Beispiel: Eine ältere Frau setzt Ihre beiden Kinder als Erben ein, zu gleichen Teilen, an Ihre Enkelin möchte Sie aber ein paar Schmuckstücke vermachen, die Ihr sehr wichtig sind. Die beiden Kinder wären also die Erben und die Enkelin wäre im Vermächtnis berücksichtigt.  

Der Pflichtteil

Wenn man enterbt wurde, d.h. im Testament ausdrücklich nicht berücksichtigt wurde, obgleich man nach der gesetzlichen Erbfolge eigentlich erbberechtigt wäre, dann heißt das nicht automatisch, dass man kein Anrecht auf einen Teil des Erbes hat.
Sollte dieser Fall eingetreten sein, dann kann der Enterbte seinen Pflichtteil verlangen.
Der Pflichtteil ist immer die Hälfte des gesetzlich zugesprochenen Erbteils.
Beispiel: Die Verstorbene hinterlässt zwei Kinder und hat keinen Ehemann, eines der beiden Kinder hat Sie durch ein Testament enterbt, das enterbte Kind geht also erstmal leer aus. Bei zwei Kindern würde nach der gesetzlichen Erbfolge, jedes der beiden Kinder 50 % Erbteile besitzen. Da das eine Kind jedoch enterbt wurde, steht diesem lediglich der Pflichtteil zu. Jener ist die Hälfte des gesetzlichen Anspruchs, in diesem Fall also die Hälfte von 50 %. Das enterbte Kind erbt also insgesamt 25 % des Erbes.

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KEIN TESTAMENT VORHANDEN? KLÄRUNG DER NACHLASS REGELUNG.

Als ersten Schritt ist es wichtig zu klären, in welcher erbrechtlichen Position Sie sich befinden. Sie können alleiniger Erbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen zusammen geerbt haben (ggf. Erbengemeinschaft). Wie das Erbe im Einzelnen zu verwalten ist, wird in der Regel durch ein Testament oder einen Erbvertrag zu Lebzeiten des Erblassers geregelt. Wurde die Verteilung des Erbes nicht festgelegt, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

WENN DAS ERBE NICHT GEREGELT WURDE – DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Die gesetzliche Erbfolge ist festgelegt im BGB, § 1924 ff.
Wenn es kein Testament oder einen Erbvertrag gibt, um den Nachlass zu regeln, dann gilt die gesetzliche Erbfolge.  Erbberechtigt sind dann die, die am engsten mit dem Verstorbenen verwandt sind. Meist gibt es mehrere Erbberechtigte, dann entsteht eine gesetzliche Erbengemeinschaft. Die Erben werden je nach Verwandtschaftsgrad in drei Ordnungen eingeteilt:

Verwandtschaftsgrad 1. Ordnung

• Ehepartner,
• eingetragene Lebenspartner,
• Kinder (leibliche & adoptierte) und Enkelkinder des Erblassers

Beispiel:
Stirbt ein Elternteil, dann erbt der hinterbliebene Elternteil 50 % des Erbes und die Kinder die andere Hälfte des Erbes.

Verwandtschaftsgrad 2. Ordnung

• Eltern,
• Geschwister,
• Nichten und Neffen des Erblassers

Beispiel:
Der Erblasser ist weder verheiratet noch hat er Kinder, der Vater des Erblassers ist bereits gestorben und er hat zwei lebende Geschwister. Wenn die Eltern des Erblassers noch leben, dann erben diese jeweils zu 50 %. Ist jedoch ein Elternteil bereits gestorben, dann gehen diese 50 % der Erbmasse auf die Geschwister des Erblassers über: 50 % erbt die Mutter des Erblassers, 25 % der Bruder des Erblassers, 25 % die Schwester des Erblassers 

Verwandtschaftsgrad 3. Ordnung

• Großeltern,
• Tanten, Onkel,
• Cousinen und Cousins des Erblassers

Beispiel:
Wenn der Verstorbene weder nachkommen noch Geschwister hat und die Eltern bereits verstorben sind, dann greift die 3. Ordnung.

Wenn es Erben der ersten Ordnung (Verwandtschaftsgrad 1) gibt, dann sind alle anderen Verwandten, der weiteren Ordnungen (Verwandtschaftsgrad 2 und 3) nicht erbberechtigt.
Erben können biologisch Verwandte, adoptierte Kinder, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sein. 

Kann man ein Erbe ablehnen?

In manchen Fällen ist es durchaus sinnvoll, wenn man ein Erbe ablehnt. Beispielsweise, wenn man ansonsten Schulden erben würde.  
Das Erbe kann man innerhalb von 6 Wochen, nachdem man darüber informiert wurde, dass man Erbberechtigt ist, ablehnen. Dabei reicht es aber nicht, dies dem Nachlassgericht schriftlich mit zuteilt. Um das Erbe formgerecht abzulehnen, ist es notwendig, dies über einen Notar zu tun. Die Ausschlagung des Erbes ist von einem Notar zu beglaubigen und dem Nachlassgericht vorzulegen.
ACHTUNG! Wenn das Erbe abgelehnt wird, dann geht der abgelehnte Erbanteil an den nächsten berechtigten in der Erbfolge weiter (bspw. die Kinder der Person, die das Erbe abgelehnt hat).

Dann erbberechtigten Personen können das Erbe ebenso, mit einer Frist von 6 Wochen, notariell ablehnen.

Die Erbengemeinschaft

Es ist nicht verwunderlich, dass es bei einer gesetzlichen Erbengemeinschaft oft zu Streitigkeiten kommt, denn beim Auflösen des Erbes wird die Erbengemeinschaft weitestgehend allein gelassen. Seitens des Nachlassgerichts bekommt man lediglich irgendwann ein Schreiben, welches darüber informiert, dass man Erbberechtigt ist. Wie das Erbe nun aufzuteilen ist bzw. was ich als Teil der Erbengemeinschaft allein entscheiden bzw. über was ich allein verfügen darf und wozu ich die Zustimmung aller benötige, diese Informationen muss man sich zunächst selbst beschaffen. Auch wird nicht darüber informiert, was der Sinn und Zweck einer Erbengemeinschaft ist und wie man möglichst effektiv und harmonisch diese Auflöst (indem man die Erbmasse untereinander aufteilt). 

Der Sinn und Zweck der Erbengemeinschaft

Wenn es mehr als einen Erben gibt, dann wird automatisch eine Rechtsgemeinschaft gebildet. Diese Rechtsgemeinschaft nennt sich Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft verwaltet den kompletten Nachlass gemeinschaftlich.

D.h. kein Miterbe kann allein agieren und jeder Erbe ist dazu verpflichtet, sich an der Verwaltung zu beteiligen. 
Die Erbengemeinschaft ist erst dann aufgelöst, wenn der Nachlass vollständig aufgeteilt ist. 
Die Aufteilung des Nachlasses muss sich nicht zwangsweise an die Erbanteile halten, jedoch muss am Ende Einigkeit über die Aufteilung des Erbes herrschen. D.h. alle Miterben müssen der Aufteilung zustimmen.  

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